買換え特例と3,000万円控除

2026年05月31日

マイホームを買い替える時、売却益が出た場合譲渡所得税が課税されます。

ですが、3,000万円特別控除または買換え特例を利用するとメリットが出てきます。

ちなみに、どちらか1つしか選択できません。

 

《3,000万円特別控除》

売却したことにより利益が出た場合に譲渡所得税が課税されますが、

譲渡益3,000万円まで控除しますよ！ということになります。

売却したことによって得た利益が3,000万円までなら、

この制度を利用することで譲渡所得税の支払いが無くなります。

 

これは、相続した空き家を売却した場合も適用される制度になります。

特別控除を受けるには色々と細かい条件がありますが、それは後ほど。

 

《買換え特例》

居住していた物件を売却して新しい物件を購入するとき、

譲渡所得税の支払いは結構な出費になるので抑えたいと思います。

この時に使えるのが買換え特例です。

所有していた物件を売却して、より良い物件を購入した、という設定。

売却時に発生した譲渡益に対する税金を、

今回新たに購入した物件を売却した時に課税される。

という制度になります。

わかりにくいですよね(汗)

この特例は、譲渡所得税が無くなるわけではなく、

本来、元々住んでいた物件を売却した時に発生するであろう譲渡所得税を、

新しく住み始めた新居を何年か経過後、売却した時に、

前の物件と合わせて課税されるという制度になります。

譲渡所得税の支払いの先延ばしということになります。

これも色々条件がありますが後ほど。

 

ここからがポイントです！！

居住用財産売却時に譲渡益を3,000万円まで控除できる制度がありますので、

買換えの場合でも譲渡益3,000万円までならこの3,000万円特別控除を利用することで、

譲渡所得税の支払いが無くなります。

ということは、譲渡益が3,000万円を超える場合には、買換え特例を使うことも選択肢に入れる。

となります。

で、さらに、買い換えた住居にずっと住み続けた場合は、

次の売却がありませんので、譲渡所得税を納めるタイミングがありませんから、

前の家を売却した時に発生するはずだった譲渡所得税の支払いも無くなる。

となります。

ちなみにこの物件が相続されて売却した場合、払う予定だった譲渡所得税を払う必要はありません。

 

まとめ

売却益が3,000万円以上発生するような物件を持っている方が買換え特例を考えるわけでして(汗)

普通の一般的な住宅に住んでいる場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」だけ

理解していれば大丈夫でしょう。

 

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